Инвестиции в недвижимость: перспективно ли?

На форумах часто возникает вопрос, куда лучше инвестировать. Мнения пользователей чаще всего кардинально отличаются. Но зачастую вывод один – лучше всего инвестировать в недвижимость.
Почему?
В недвижимость инвестируют люди, которые предпочитают получить небольшой, но стабильный доход. В случае банковского депозита не всегда есть гарантия забрать деньги обратно, когда они необходимы.
В недвижимость предпочитают вкладывать те, кто получил деньги от продажи другой недвижимости, например, от продажи унаследованной квартиры.
Кроме того, инвестиции в недвижимость могут быть не только надежными, но и выгодными, ведь позже недвижимость можно сдавать в аренду. Инвестиция считается выгодной, если она окупается за 100 месяцев аренды. Но такой расчет условный, так как не учитывает амортизационные затраты, простой и т. д.
Если даже отнять амортизационные расходы окупаемость недвижимости все равно высокая – 7-9% за 12 лет.
В большинстве случаев при расчете рентабельности не учитывается 1 фактор – рынок недвижимости Украины вот уже пять лет демонстрирует нисходящую тенденцию.
Поэтому мы решили выяснить какова же на самом деле рентабельность инвестиций в недвижимость.
Давайте рассмотрим след. ситуацию: инвестор после обвала цен в 2009 году купил квартиру, рассчитывая ее сдавать в аренду. Стоит учесть, что с 2009 года цены на аренду жилья в столице определялись в гривне, а стоимость недвижимости рассчитывалась в долларах.
Предположим, инвестор купил квартиру за 70 тыс. дол. После он сдал ее в аренду за 4000 грн. (500 дол.) в месяц. По предварительным расчетам инвестиция должна окупится через 12 лет. Если же учесть налоги и расходы на ремонт, то срок получится большим.
Что происходило со стоимостью квартиры и операционным доходом давайте рассмотрим в таблице:

В период с мая 2009 года по февраль 2014 года стоимость кв. м. квартиры снизилась до 1701 дол. – на 15%. Если в 2009 году квартира стоила 70 000 дол., то в марте 2014 года – 59 500 дол. За это время квартира принесла 28 500 дол. дохода.
С начала марта и до текущего момента цены снизились еще на 4,8%. Теперь стоимость квартиры составила 56 650 дол. В связи с девальвацией гривны доходы снизились – с 500 дол. до 340 дол. В гривневом эквиваленте доходы те же. Таким образом, оставшиеся 41 500 дол. стоимости квартиры будут окупаться еще 10 лет. Но только в том случае, если гривна снова не девальвирует. Итого окупаемость выросла до 15 лет, а рентабельность снизилась до 6,7%. Кроме того, неизвестно какова будет стоимость квартиры к тому моменту, когда вложенные в нее средства полностью окупятся.
Сегодня рентабельность инвестиций в недвижимость еще ниже заявленных 6,7% - цены продолжают падать. Стоимость аренды в гривне снижается. Итого окупаемость инвестиций в недвижимость составит 18-20 лет.
Сегодня покупка недвижимости может быть хорошим способом сохранения средств, но не приумножения. Данная ситуация может изменится только если изменится главный тренд на рынке недвижимости.

Источник: Загородна